万达商业运营已完成从量变到质变

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楼主 2019-06-03 13:12:10
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2019年1月12日,万达集团在青岛召开2018年年会,并于会上公布了2018年经营业绩,万达集团2018年收入为2142.8亿元,完成年计划的101.6%,同比下降5.7%。其中,万达商管集团收入376.5亿元,完成计划101%,同比增长25.9%。

一、万达商业收入同比增长25.9%

全面完成工作任务。2018年,万达全年营业收入实际实现2512.7亿元,由于公司将已签订项目转让协议、但还没办理完手续部分的370亿元收入从年度计划及统计中减去,所以2018年整体收入为2142.8亿元,完成年计划的101.6%,同比下降5.7%。

数据来源:CRIC

数据来源:CRIC

商管集团收入同比增长25.9%,其中租金、酒店管理收入均有提升。据了解,2018年万达商管集团收入376.5亿元,同比增长25.9%。其中,租金收入328.8亿元,完成计划100.7%,同比增长28.8%,至今已连续10年租金环比增长超过20%,并且租金收缴率达100%,领先于其他商业地产商;酒店管理公司收入14亿元,完成年计划的104%,同比增长21%。?

二、商业地产轻资产战略初显成效

万达商业轻资产战略见到效果。近年,万达商业推出“轻资产”投融资模式,该模式主要是利用公司在商业地产开发运营经验、资源整合能力以及品牌效应,通过吸引第三方投资者及社会资金投资于具商业潜力城市的万达广场单体购物中心项目。同时,万科、绿地、恒大、保利等规模房企,均有提出轻资产商业运营模式。而根据万达工作报告数据来看,2018年集团新开业万达广场达49个(不含转让资产项目),新增持有物业452万平方米,累计持有物业3586万平方米,万达广场总客流38亿人次,同比增长19%。其中,2018年开业的万达广场中,轻资产已达19个,新发展的58个万达广场中,轻资产达50个,这为集团租金等商业收入提升铸造坚固基石。并且万达表示,自2019年起,新开业万达广场至少70%以上是轻资产,新开业酒店原则上全是轻资产。当然,为了保证商管每年开业50个广场,万达地产集团每年还需力争上10到15个重资产项目,不追求销售额,仅确保足够数量的万达广场开业,整个地产集团可以说是为了商管而存在的。

三、万达商业运营能力遥遥领先

国内商业地产差异化明显。商业近几年发展速度非常快,行业发展比住宅好得多,改变巨大;但是虽然进步,但是市场表现仍然是冰火两重天。首先城市表现差异巨大,多城市购物中心过剩且人均商业面积超过全球人均商业面积标准,租金和出租率表现出色的城市寥寥无几。目前,国内商业发展也在分化,购物中心净开业数达384个,而百货净关店数达7家,一开一关间商业形态不断迭代; 而购物中心内分化也十分明显,少数项目表现优异,多数项目存在各种问题,延迟开工、延迟开业、空置率居高不下、经营亏损等;另外,大型一站式购物中心和小型便利性零售业态在未来将会有更多的需求和机会,以便利店为例,近年来中国便利店门店快速增长,但百万人口拥有便利店数量仍远远低于成熟市场,如日本。

万达商业运营能力突出。企业的表现也有所分化,资源将逐渐向商业地产头部企业倾斜,头部商业地产商的在营数量和储备数量都将远超其他企业,经营表现也更为出色。其中,万达表现最为突出,商业运营已完成从量变达到质变。从数量上来看,截止2018年底,万达广场已开业超280家;从城市覆盖面上来看,万达广场已进入全国26省(直辖市、自治区),业务布局城市超60个,集团商业市场占有率较高。整体来看,目前万达商业的集团管控能力、整合资源能力、管控系统能力、批量建设的能力、运营能力等都已得到全方位提升。

一方面,自2016年起,万达广场每年开业数量普遍有50个左右,其中,2016年新开业50个,2017年49个,2018年49个(不含转让资产项目)。根据销售TOP50强房企公布的商业地产项目开业情况来看,2017年万科新开业购物中心最多,共27个,但仍不及万达商业项目的扩张速度。

另一方面,从万达商业经营回报率来看,万达2018年租金收入328.8亿元,酒店管理公司收入14亿元,整体商业运营收入342.8亿元,领先于内地商业地产开发商、外资商业地产开发商的商业运营收入,比第二名的红星美凯龙高出185.4亿元,同时,万达广场本身经营回报率在10.5%左右,明显高于大多数商业地产商。

数据来源:企业公告、CRIC《2018年中国房地产企业运营收入排行榜》

数据来源:企业公告、CRIC《2018年中国房地产企业运营收入排行榜》

总的来说,目前,商业地产差异化明显,商业近几年发展速度非常快,行业发展比住宅好得多,改变巨大,但部分项目存在各种问题,延迟开工、延迟开业、空置率居高不下、经营亏损等。行业整合不可避免,未来,市场资源将向商业地产头部企业集中。现如今,还有哪些商业地产商能够撼动万达在商业地产的领导地位?这可能比抢夺碧桂园住宅销售第一的地位难度更大。

来源:新浪财经

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