房租快速上涨考验住房市场供给侧结构性改革

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楼主 2019-05-20 16:17:49
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富丽达花园

近期,房屋租金水平明显上涨,5月CPI同比上涨1.8%,其中居住类价格指数同比上涨2.2%,房屋租赁价格上涨更快。5月份,全国房租指数同比上涨2.4%,比居住类价格指数高0.2个百分点。事实上,2016年本轮房地产市场回升以来,整体居住类价格指数中,租赁价格指数涨幅更大,租金指数月平均涨幅、累计涨幅分别比整体居住类价格涨幅高0 .65个百分点和0 .77个百分点。

热点城市租金上涨更快。据房天下的数据,2017年2月—2018年5月,17个热点城市房租年均上涨8%—10%,涨幅超过10%的有6个,涨幅在5%—8%的有5个,北京(25.9%)、上海(19.5%)、深圳(15.5%)涨幅居前。5月20日住建部部署新一轮楼市调控的文件中,首次提出“稳房价”与“控租金”并重,近期北京住建委年度白皮书也明确提出,将个体房屋租金纳入监管。

问题是,在商品房市场火爆、成交量屡创新高的情况下,短期内租赁人口并不会爆发式增长。同时,租赁供给侧提速,低成本供地、供房备受重视,缘何租金依然暴涨?笔者认为,很大程度上在于,机构和资本套政策红利,攫取低成本空间价值。壮大机构租赁是发展住房租赁的重点,政策本意是解决个体“散租”模式下,租赁乱象丛生之弊病,如随意涨租、克扣押金、配套缺失等。但是,在资本和机构眼里,土地、金融、税收等优惠下,借助租赁政策红利,存量空间是价值洼地,成为资本角逐的领域。不到两年时间,京沪深穗等城市都涌现出200—300家长租公寓。长租公寓大致分两类,一是收储旧工业厂房、旧住宅区的集中式公寓;二是“打隔断”、“上下铺”的分散式公寓。前者盈利靠低成本收房,后者靠提高单位收益,也就是涨租金。

据笔者调研,盘活存量空间的长租公寓,租金水平相比改造前上涨50%—200%不等。近期,深圳富士康员工集体发声,要求降低改造城中村的速度,保证租金可支付。这一事件暴露出,需要反思长租公寓运营模式及对租赁供给的负面影响。事实上,无论是补上消防、卫生等安全短板,还是提高居住体验,都要投入真金白银和人力,考虑到税负及企业盈利,租金必然上涨。

当然,收入水平提高,消费升级,供给端涌现出配套好、体验性强的租赁房源,这是需求倒逼供给跟上的结果,供给端升级也有助于满足对美好生活的诉求。问题是,房价支付能力更多受投资需求、货币供给所决定,而租金支付能力则更多受工资、收入水平决定。残酷的现实是,作为租赁主力的流动人口(2.45亿)、新就业大学生,其收入水平无法支撑租金过快上涨。

据了解,深圳富士康流水线员工的可支配收入在2100—2400元,附近城中村住房单间租金在700—800元,租金占可支配收入的30%左右,刚好符合租金不超过可支配收入三分之一的国际惯例。2017年,深圳常住居民人均可支配收入52938元,月均收入4411元。按收入分配“二八定律”,中位数在2500元左右。也就是说,2500元代表深圳80%的常住人口月可支配收入。

问题是,“十三五”期间,深圳要将100万套(间)城中村住房改造为长租公寓,这意味着城中村住房租金至少上涨50%。但是,深圳常住居民可支配收入每年增幅仅8%—9%,未来租金/收入比将超过45%。近一半收入用来支付房租,这是深圳1000多万城中村租客无法承受的。2017年,深圳人均可支配收入在全国排第三位,深圳存在的问题,其他热点城市一样存在。

2017年下半年以来,各省份都发布了租房发展规划,谋划了“十三五”及未来大规模租赁住房筹建蓝图。实际上,租赁需求主要集中在十几个热点城市,这些城市供地弹性小、供地成本高,租赁供给更多依赖存量。但是,无谓的存量盘活导致租金快速上涨,支付能力下降,衍生问题就是,租客大批向外围迁徙,或者打隔断、上下铺、合租和群租等不体面的租赁行为普遍化。

笔者认为,满足美好生活需要,盘活存量没有问题,但由于收入对租金敏感,租赁供给的公共属性更强。过去,各地过分重视商品房市场,租赁市场野蛮生长,这也是租赁乱象丛生的原因。未来,除了增加公租房建设外,要加大存量空间(特别是城中村、老旧小区)配套补缺力度,这是地方的责任。公共服务“补短板”,降低居住成本的效应明显,这才是供给侧结构性改革的重点。

来源:南都

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